高屋建瓴

限購令下的合同履行

時間:2017-03-30 點擊:

    春暖花開的三月,又稱了國內房地產市場最動蕩的月份,女購房者因限購失去購房資格崩潰大哭的圖片和視頻被大量轉載,北京、成都、佛山、中山……本周末數個城市連續出臺加強版的限購政策,房地產市場再次被推向風口浪尖。普通大眾都知道購房政策一旦有任何風吹草動,相關的購房糾紛也一路隨行,房價上漲、政策調整所導致的購房糾紛持續且高發。雖然2016年10月無錫就出臺了限購令,然而這個限購令是否會升級以及何時升級都是未知數,只要無錫的房價還在漲,升級限購令這只靴子就隨時會落地,對于普通購房者來說,他們將會面對哪些問題呢。

問題一:首付比例提高,已簽訂合同的購房者交不起首付款,是否可以主張行政為不可抗力解除合同?

問題二:已經簽訂購房合同,但按新政又失去購房資質,合同該怎么處理?

首付比例提高,購房者湊不齊首付怎么辦?

  大多數新政正式生效節點都是以網簽為準,沒有網簽的就算簽了合同,也要執行新政。

  也就是說只要沒有進行網簽就要嚴格執行限購限貸政策,以無錫為例,限購前二套房付款首付比例為30%限購后首付比例為40%,更有河北滄州等城市限購政策直接將二套房首付比例提高至60%。首付比例的提高直接導致購房者原本準備的購房首付款不夠了,那么,如果沒錢湊首付,可以違約嗎?

  首先需要明確的是,兩種確定不能解除合同的情形。第一種,如果買賣合同當中約定了類似‘貸款未通過審批或不符合相關貸款政策的,則購房者應一次性付款’的條款,買房人無權解除合同;第二種,需要明確雙方是否進行了網簽,對于新政執行之前就已經辦理網簽但是沒有辦理貸款手續的交易是否適用新政,需要與銀行進一步溝通。如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理,那么交易不受影響,買房人無權基于新政解除合同。

  對于除上述兩種情況之外的情況,最高人民法院在2011年印發的民事審判紀要19條,“對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款,且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素,導致無履約能力的,其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同,并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的,可以支持。”

已經簽訂購房合同,但按新政又失去購房資質,該怎么處理?

  多個城市行政一項最主要內容就是對購買人身份進行了嚴格限制,如3月22日,北京北京新政要求購買人必須“連續60個月在本市繳納個人所得稅(對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的,視為連續繳納)。”

  那么,在新政之前已經簽訂的合同,沒有辦理網簽手續,但按照新政又沒有了購房資格的人要怎么辦呢?這種情況通過正常網簽、繳稅、過戶的行政流程已經無法辦理不動產登記,但是如果能拿到司法機關的生效法律文書,通過司法同居是可以辦理不動產登記。那么是不是購買人只要起訴繼續履行合同其主張就會得到支持呢?

 

對失去購房資格購買人是否能通過司法途徑要求繼續履行,要具體問題,具體分析:

 

  1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規定,出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。住房限購政策不屬于《合同法》規定的不可抗力,但由于住房限購政策的實施致使購房人無法辦理過戶手續,屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致買受人合同目的無法實現,當事人要求解除合同,除合同另有約定外,一般應予支持。出賣人應當退還購房人購房款或者定金,但是不適用違約責任和定金罰則。

  2、如果房屋買賣合同依約定能夠實際履行,因一方當事人的原因致使合同遲延履行,在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的,且守約方已經交付全部房款、實際占有、使用房屋的,則守約方有權要求繼續履行合同、并要求違約方承擔違約責任、賠償損失。

  3、如果房屋買賣雙方簽訂了《商品房買賣訂購書》或《商品房買賣中介合同》或《商品房買賣合同》后,由于新限購政策導致買方不符合購房資格,不能辦理過戶手續的,買方應盡早書面通知賣方,告知因限購政策原因不能繼續履行合同,雙方應解除合同,買賣方應退還已收取的定金或預付款。

                                                                                  余明月

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