高屋建瓴

小區業主能否利用自有車位等對外收取停車費?

時間:2017-07-31 點擊:

    【簡要說明】近期作者開車去上海辦事,無奈辦事機關無處停車,幸得辦事機關附近居民小區有償“收留”,得以在寸土寸金的上海市中心為自己的車子尋得“棲身之所”。故今貼出拙文,以饗讀者。

      針對居民小區業主利用小區內自有車位和公共道路對外收取停車費中的法律問題,我們作以下作簡要分析:

    一、權利:小區業主對外來車輛所停放的車位或地方是否享有所有權或使用權?

小區業主是否享有對外來車輛收取停車費的權利,首先取決于小區業主是否對外來車輛停放的車位享有所有權或使用權,即只有對自己享有權利的車位進行處分才是有效的。

如果外來車輛停放的是共有道路或其他場地,根據《物權法》第74條第3款規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有, 2009年《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第3條規定,建筑區劃內的建設用地使用權,除業主專有或城鎮道路等,均為業主共有。

如果外來車輛停放的位置是小區業主的車位,小區業主對自己享有所有權或使用權的車位當然有處分、利用的權利。

    因此,按照法律規定,小區業主對小區內專有車位、共有道路或其他場所等享有處分、利用的權利。

    二、效力:小區業主約定對外來車輛收取費用的效力?

對于業主享有權利的車位,是否可以通過村規民約的形式收取費用?

《物權法》第39條規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利;第76條第7項規定有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業主共同決定。

小區業主通過村規民約形式訂立的對外來車輛收取費用的協議,是對于私有財產進行處分、利用的約定,實際是一種出租行為,即業主與外來停車車主之間訂立了車位租賃合同,符合私法自治原則,并不違反法律、行政法規強制性規定,也不違反公序良俗原則,可產生法律上的效力。

三、許可或備案:對外出租車位的行為是否必須得到相關機關的許可?工商、稅務、消防、物價?

小區業主對外來車輛收取停車費的行為本質上是小區業主與外來車主發生平等自愿的交易,業主提供停車位,外來車主支付相應對價——租金。但,收取停車費這一行為是否需要經過行政機關(常見的如工商、稅務、消防、物價等)的許可或備案?

(一)工商部門

我們認為該行為不需要經過工商部門的批準或備案,這是小區業主對自有財產的出租行為,相當于房屋所有權人出租自己的房屋,這一民事行為當然不需要經過批準。

當然,實踐生活中,業主可以委托物業公司代為收取停車費用,從而規避業主委員會是否是民事主體這一尚存爭議的問題。

(二)稅務部門

業主對外來車輛收取停車費用的行為屬于收取租金的行為,所得款項應當繳納相應的稅款,并且,業主在收取停車費的同時也應當交付停車車主相應的收費憑證。因此,業主對外收取停車費這一行為須到稅務部門的登記,進而繳稅。

(三)消防部門

對于小區內的道路是否可以規劃為車位對外開放,以及規劃多少等等,涉及到小區消防安全的保障問題。因此,對于業主規劃多少車位以及哪里可以規劃為車位等均應當通過消防部門的批準,但因為小區在建設規劃車位時一般均須通過消防部門,故只要在原有基礎上不增加新的車位,我們認為就不需要再行審批。

(四)物價部門

小區業主對私有財產的利用,對外收費這一行為屬于市場行為,因此,可以由市場主體自主制定價格標準。因此,我們認為,不需要經過物價部門的批準。

                                                                                                                   黃道

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  • 闕強 律師
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