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商品房預約合同的效力及違約責任探討

時間:2017-09-12 點擊:

【案情】:2014年12月19日,張某與某開發公司在促銷活動期間簽訂商品房訂購協議,開發公司將原價分別為94萬、85萬的兩套商鋪以38萬、34萬的價格出售給張某,雙方同時約定了簽訂正式訂購合同的日期。張某同時支付給開發公司定金4萬元(每套房屋各2萬元)并支付給具體操作促銷活動的中介公司2萬元服務費用?,F場銷售人員在訂購協議上簽字,開發公司在訂購協議上蓋章。后張某在約定的時間內找公司簽訂正式購房合同,但開發公司均以種種理由加以拒絕,只承諾退還張某所交費用或以房屋原價94萬、85萬的價格賣給張某。張某起訴開發公司要求公司承擔各項損失1135985元。

 

【雙方觀點】被告房產公司認為:訂購協議特別約定條款約定于本協議簽訂之日起三日內享有優惠價。而沒有簽訂正式協議的原因在張某。最多返還定金。訂購協議不是正式合同,張某不能要求開發公司賠償損失。

張某認為訂購協議備注欄手寫注明:于2014年12月27日簽約享受優惠價。在27日之前,張某多次電話給負責此單的銷售人員,銷售人員一直說再等等。所以,未能簽約的原因是在開發公司。訂購協議明確約定了優惠價和原價,因為張某相信開發公司,所以沒有去和別的公司簽約,現在房價上漲了,開發公司的行為給張某造成了很大的損失,應該賠償原價和優惠價之間的差價。

 

【爭議焦點】

  1. 1.   預約合同的性質:房產公司認為訂購協議不是正式買賣合同,沒有簽訂正式合同可以退還訂金或最多雙倍返還定金。不能賠償其他損失。張某認為:訂購協議作為預約合同,由于開發公司未按約定履行,這種故意毀約的行為給張某帶來信賴利益的很大損失,可以要求賠償。

  2. 2.   未能簽訂正式購房合同的原因:房產公司認為未能簽訂正式購房合同的原因是張某沒有在簽訂訂購協議的三天內來公司簽合同。張某認為訂購協議三天內他電話負責此單的銷售人員,銷售人員說不急,同時,訂購協議備注欄手寫注明:于2014年12月27日簽約享受優惠價。在27日之前,張某又多次電話給負責此單的銷售人員,銷售人員一直說再等等。然后,還提供了與銷售人員的電話錄音作為證據證明銷售人員認可未簽訂合同的原因在開發公司內部未通過價格的審批。  

  3. 3.   預約合同違約責任的承擔:開發公司認為不應賠償差價損失,最多承擔定金責任。張某認為除了定金責任,還應賠償張某的信賴利益的損失即房屋的差價。

     

     

律師的觀點: 2012年《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司解釋》第2條首次在法律上正式承認了預約合同,并規定一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4.第5條規定,被告應當對其不與原告簽訂正式的房屋買賣合同的行為承擔定金責任和賠償損失的責任。從原被告簽訂的訂購協議來看,具備了當事人條款、房屋座落的地址、建筑面積、優惠價格等,內容比較齊全。與一般的意向書、認購書等有很大的差別。至于說交付時間,因為是現房,且已經租給別人,說馬上可以收租金。因此,我們認為具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容。應當可以認定為商品房買賣合同。退一步講,即使不能認定是正式合同,那么,商品房買賣合同也是買賣合同的一種,適用最近的2012年前述的買賣合同司法解釋的規定,預約合同也是合同的一種,違反預約合同給對方造成損失的,同樣應該承擔定金責任和賠償損失。

 

【法院判決】:此案一審判決已經作出,認定未能簽訂正式合同的原因在開發公司。確認開發公司違約,未與張某簽訂正式合同,給張某造成的損失是差價107萬,但在承擔違約責任方面,考慮預約合同和本約的區別,綜合判決開發公司賠償張某各項損失75萬元,并且承擔本案近三分之二的訴訟費。

 

【律師心得及建議】:商品房預約合同指開發商與準買受人之間簽訂的,以確定準買受人在將來的某個時間點可以與開發商簽訂正式的購房合同的合同。我國《民法通則》和《合同法》并沒有明確規定預約合同。目前涉及商品房預約合同的規定主要見于兩個最高法的司法解釋。一是在2003 年開始實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其第四條規定了認購書的定金處理辦法,沒有直接承認預約合同,其第五條規定了將商品房預約合同轉化為正式的購房協議的條件。二是2012 年7 月1 日起施行的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,其第二條第一次在立法中明確了“預約合同”的概念,并首先列舉了商品房預約合同的形式,規定了承擔違約責任的前提條件,及對違反商品房預約合同的違約責任,即非違約方向法院申請要求違約方承擔違約責任,并解除合同,賠償損失的,人民法院應予支持。但是沒有具體規定商品房預約合同違約責任的方式,也沒有對損害賠償的范圍作出具體說明。

商品房預約合同的賠償范圍的焦點就是差價是否應該賠償,如果不賠償差價的話無疑開發商的違約成本會大大減少,在這種情況下勢必會助長開發商的違約行為,這并不符合設立商品房預約合同的初衷。既然買賣合同司法解釋明確規定了預約合同的問題,那么預約合同就是一種獨立的合同,應該適用合同法的相關規定?!?/span>合同法》第113條的規定:“當事人一方不履行合同或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損失”,此處所說的損害賠償,應當采取完全賠償原則,即當事人訂立合同時違約方可以合理預見到的損失。

因此,有必要在合同法總則中增加預約合同的規定,使預約合同不僅僅適用商品房買賣的領域,而是適用所有買賣合同的領域,即把買賣合同的司法解釋的內容納入合同法領域?;蛲晟瀑I賣合同的司法解釋的規定,特別完善商品房認購協議適用強制履行的規定。對訂購協議的內容區別對待,特別是主要條款基本具備的,如本案的預約合同中,價格條款,房屋的位置都已經確定,至于沒有確定交付時間等問題,法院可以根據交易情況與現實狀況予以補全。這應不影響合同的強制履行,也不是干涉當事人意思自治的行為。同時,如果解除合同,明確商品房預約合同違約賠償責任范圍大小,雙方當事人在訂立商品房預約合同的時候會將將來的漲價因素考慮在內,一般而言準買受人希望日后的某個時間點與開發商訂立正式的購房協議并取得房屋以滿足自己日常生活的需要或者在取得房屋后繼續交易來獲得更多的利潤的目的,而房地產開發商則通過訂立商品房預約合同實現一定的資本回籠以方便日后的商業活動。我國的房地產在很長的一段時間內都處在上升的時期,房產是不斷升值的,而雙方從簽訂商品房購房協議到違約的這一段過程房產的價格已經發生了很大的變化,在這種情況下準買受人已經不可能在開發商違約之后用商品房預約合同中的價格購得房屋,這勢必造成了準買受人的損失,因此有必要將差價作為賠償的范圍。

其次,需要對如何確定房屋的差價進行規定,如果雙方當事人在之前的商品房預約合同中對所賠償的差價有約定或者是在訴訟的過程中達成一致的意見,則應該按照雙方當事人現有的意思來進行損害賠償。如果當事人在商品房預約合同中沒有對這一內容進行約定或者很難就賠償的差價達成一致,在一方當事人向法院申請由專業機構進行評估定價的情況下,法院可以準許第三方機構介入確定當時的房價。同時,加上雙倍定金及預付款及其利息的損失。

所以,如果開發商在房價上漲的情況下不履行商品房預約合同的義務勢必會導致房地產市場的混亂,進行差價賠償的話則開發商的違約行為并不能實現謀取更多利潤的的目的,如此能夠抑制開發商的違約行為。如本案,張某見公司是著名的房產開發企業,且公開在網上、在現場促銷,肯定可以信任,便簽訂了訂購協議,交付了定金。后來張某也多次找工作人員簽正式合同時,均信誓旦旦,承諾會按約售房。令張某沒有想到的是,此事一拖再拖,開發公司看到房價上漲,公開違背當時活動的宗旨,拒不簽訂本約,促銷活動變成了一場虛假宣傳。等到2016年,房價也上漲了很多,張某的投資愿望落空,信賴利益造成了很大的損失,再也不能以當時的價格投資買房。而這一切都是因為開發公司的不誠信、故意毀約造成,開發公司理應賠償張某的全部信賴利益的損失。

綜上,商品房預約合同的正常履行情況即按照預約約定的價款及位置簽訂本約,并將預付的定金抵作房款。近年來,房屋市場價格的波動太大,有些房產開發企業在市場不好、資金緊張的情況下,通過大量宣傳促銷活動吸引買受人,但一旦看到市場好轉,又缺乏誠信,不愿以活動價賣給消費者。這樣的行為嚴重擾亂了房地產市場的發展秩序!如果僅讓開發承擔定金責任,只賠償必要費用和法定孳息,對租金、房價上漲部分不支持的話,違約成本太低。不僅不能讓惡意違約的行為得到懲罰,不能保護作為弱勢群體的消費者的合法權益,更是助長了房產開發企業的不誠信行為,縱容了開發商的故意毀約行為,達不到《合同法》保護合同當事人權益的立法目的。

                                   任丹紅



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