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房企破產清算中,房屋辦理網簽手續但未實際辦理過戶, 以房抵債協議的效力該如何認定? ———僅從以房抵償工程款角度分析

時間:2019-02-21 點擊:

【案情】
      甲公司因無力償還其拖欠乙公司的工程款,與乙公司簽訂以房抵債協議,協議約定將甲公司名下的商品房網簽給乙公司指定的王某,用以抵償上述債務。協議簽訂后,甲公司未將房屋交付給乙公司使用,雙方之間也并未辦理過戶登記手續。后甲公司因經營不善進入破產程序,破產企業管理人在核查賬目時,認為王某并未實際支付購房款,因此向王某發出解除買賣合同的通知。乙公司遂向法院提起訴訟,請求法院判令管理人的解除通知無效,并要求甲公司配合將網簽房屋過戶至王某名下,同時列王某為第三人。
 
雙方觀點】
乙公司:以房抵債協議合法有效,管理人無權解除該協議,應當繼續履行,并協助王某辦理變更過戶手續。
管理人:乙公司起訴主體不適格;網簽房產尚未辦理變更過戶手續,管理人有權決定不再履行以物抵債協議。
 
爭議焦點】
1、本案中,乙公司作為原告,該主體是否是適格?
2、房屋辦理網簽手續但未實際過戶,管理人是否有權決定不再履行以房抵債協議?
在本案的訴訟過程中,筆者作為甲公司破產案件的管理人,深入研究了《企業破產法》、《合同法》、《江蘇省高級人民法院審判委員會會議紀要》( [2014]2號)以及相關的司法判例,針對本案的實際情況形成以下代理意見:
 
一、原告主體不適格,訴請無事實和法律依據
      根據合同相對性原則,原告乙公司與甲公司并未簽訂《商品房買賣合同》,原告乙公司并非合同的相對方,無權要求甲公司繼續履行《商品房買賣合同》。
      本案中,與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的合同相對方系第三人王某,即使繼續履行,也只能在王某與甲公司之間繼續履行相關過戶手續。因此,乙公司作為原告的主體不適格,訴請無事實和法律依據。
 
二、退一步講,即使原告變更為王某,管理人亦有權決定不再履行以房抵債協議,乙公司應就原債權債務關系主張權利。
1、管理人對于尚未實際履行的以物抵債協議,有權決定不再履行。
根據《江蘇省高級人民法院審判委員會會議紀要》( [2014]2號)第三天第(一)款的規定,債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議,在尚未辦理物權轉移手續前,債務人反悔不履行抵債協議,債權人要求繼續履行抵債協議或者要求確認所抵之物的所有權歸自己的,人民法院應駁回其訴訟請求。本案中,甲公司是在債務清償期屆滿后與乙公司簽訂的抵債協議,在甲公司進入破產清算程序后,為了大多數債權人的利益,甲公司的管理人有權選擇不再履行該抵償協議。乙公司主張繼續履行原買賣合同,辦理房屋過戶手續至王某名下的訴訟請求依法應予以駁回,應就原建設工程合同所享有的權利進行主張。
2、以房抵債協議屬于實踐性合同,物權尚未辦理轉移登記,該以房抵債協議未發生效力。
實踐合同的生效,除當事人雙方意思表示一致外,還須交付標的物或完成其他現實交付。本案中雙方僅僅辦理了網簽手續而并未將房屋交付給乙公司,也沒有辦理相關的過戶手續,不動產物權未發生變動,因此以房抵債協議尚未發生效力。且在未交付抵債房屋并未辦理物權轉移手續的情況下,繼續履行合同違反《物權法》及《擔保法》關于禁止流質的強制性規定,不應判令繼續履行。

【法律依據】
《江蘇省高級人民法院審判委員會會議紀要》( [2014]2號)
三、關于債務清償期屆滿之后以物抵債行為的性質及效力認定
會議認為,對當事人在債務清償期屆滿后的以物抵債協議,應區分兩種情況進行認定與處理:
(一)債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議,在尚未辦理物權轉移手續前,債務人反悔不履行抵債協議,債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的,人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明,當事人要求繼續履行原債權債務合同的,人民法院應當繼續審理。
(二)當事人在債務清償期屆滿后達成以物抵債協議并已經辦理了物權轉移手續后,一方反悔,要求認定以物抵債協議無效的,人民法院不予支持。但如當事人一方認為抵債行為具有《中華人民共和國合同法》第五十四條規定的可變更、可撤銷情形的,可以依法請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。
《物權法》第9條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
《物權法》第186條規定:抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
《物權法》第211條規定:質權人在債務履行期屆滿前,不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
《擔保法司法解釋》第57條第1款規定:當事人在抵押合同中約定,債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。
 
三、再退一步,即使抵債協議有效,管理人仍有權就《商品房買賣合同》行使解除權。
    1、行使解除權是破產管理人的法定權利。
       行使解除權是破產管理人依據《企業破產法》第十八條而享有的權利,只要滿足符合法律規定條件的情形,管理人即可行使該權利。本案中,甲公司進入破產程序后,已無法繼續履行此前與王某簽訂的《商品房買賣合同》,且該合同僅辦理了網簽備案,并未實際將房屋交付并辦理過戶登記手續,屬于尚未履行完畢的合同,管理人有權行使解除權。

【法律依據】
《企業破產法》第十八條 人民法院受理破產申請后,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人,或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的,視為解除合同。
2、繼續履行以物抵債協議,違反個別清償的相關規定。
      根據《企業破產法》第十六條的規定,企業進入破產程序后,禁止個別清償。本案中,原告乙公司起訴要求甲公司繼續履行以物抵債協議,將涉案房屋過戶至王某名下,構成在破產受理后對甲公司債務的個別清償,違反法律規定,該訴請依法應予以駁回。

【法律依據】
《企業破產法》第十六條 人民法院受理破產申請后,債務人對個別債權人的債務清償無效。
《企業破產法》第三十二條 人民法院受理破產申請前六個月內,債務人有本法第二條第一款規定的情形,仍對個別債權人進行清償的,管理人有權請求人民法院子以撤銷。但是,個別清償使債務人財產受益的除外。
此外,鑒于本案涉及破產房企,賬目不完整,尚存在基礎債權債務是否真實存在等法律問題,在此不一一贅述。
 
【法院判決】
      本案經法院開庭審理后,尚未作出依法判決。筆者將繼續跟進,待法律文書作出后再行說明。
 
【律師提醒】
      由于欠缺清償能力等原因,以物抵債協議在我們的日常生活中十分常見,在以物抵債協議中,我們要著重注意的就是其實踐性,當事人雙方意思表示一致外,還須交付標的物或完成其他現實交付才能生效的合同,否則即便辦理了網簽手續也無法導致該合同發生效力。
     本案的另一個重點則是涉及破產清算程序中,尚未辦理物權轉移登記的以物抵債協議的效力問題,以及管理人在破產清算過程中行使解除權的相關問題?!镀髽I破產法》的相關規定屬于特別規定,尤其是個別清償方面的規定更應引起債權人的高度注意。不能以為只要簽訂了以物抵債協議,就“高枕無憂”了。協議簽訂的時間以及是否辦理了物權轉移登記手續,都將影響到能否最終實現以物抵債的最終目的。
      隨著依法治國的推進,法律已漸漸地融入我們的日常生活之中,與我們的生活如影隨形。在當代社會之下,我們不僅需要掌握一些基礎的法律知識,還需對特別規定有所了解,才能有條不紊地面對日常的經濟活動。

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主任風采
  • 闕強 律師
  • 江蘇神闕律師事務所主任
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