高屋建瓴

國有劃撥土地上房屋買賣合同效力研究

時間:2019-04-01 點擊:

       根據《土地管理法》的規定,城市市區的土地屬于全民所有,農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有??偟膩碚f,我國土地性質按所有權分類,分為集體土地和國有土地。按獲得途徑分類,國有土地又分為國有劃撥土地跟國有出讓土地兩種。關于國有劃撥土地使用權流轉的規定,法律給予了明確的規定,但是國有劃撥土地上房屋買賣合同的效力問題卻眾說紛紜。筆者甚至在最高院兩份民事再審判決書中看到了不同的理解。
       經過筆者整理,認為上述合同無效的理由與思路基本如下?!冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條規定:以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦規定,未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。根據《合同法》第五十二條 “違反法律、行政法規的強制性規定的,合同無效”和《物權法》確立的“房隨地走,地隨房走”的原則,國有劃撥土地未經批準轉讓,那么以該土地上房屋為標的簽訂的《房屋買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定應認定為無效。同時,參照《最高院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條 “土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效。但起訴前經由批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的規定,土地使用權轉讓合同無效,房屋買賣協議亦無效。
       而認為上述合同有效的理由與思路如下。在司法實踐中,強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定,而《合同法》第五十二條中的“違反法律、行政法規的強制性規定”是指的效力性強制性規定。上文提及的《城市房地產管理法》第三十九條、國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條未規定違反后的行為無效,故均非效力性強制性規定,不會導致房屋買賣合同無效的法律后果。根據《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”的規定,合同效力相對于物權變動是獨立的,登記、審批等行為僅會影響物權變動,而不會影響合同效力。退一步講,繼續履行該房屋買賣合同,也不會侵害國家利益和社會公共利益。筆者贊同這種觀點。
       筆者認為,上述兩種理論分歧的關鍵在于如何區分效力性強制性規定和管理性強制性規定。目前,尚未有法律法規對效力性強制性規定和管理性強制性規定的標準進行明確規定,以至于司法實踐中確認合同有效無效的案件出現“同案不同判”的結果,這在很大程度上影響了司法的公正性。同時,“合同自由”是《合同法》的基本原則,筆者傾向于認為合同無效應當慎重,避免惡意主張合同無效人獲取不當利益,從而維護社會正常秩序和交易的穩定安全。故筆者在此呼吁,希望盡快出臺相關法律規定來填補該部分空白,讓我國的司法制度趨于完善。

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  • 闕強 律師
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